Konut alımında risk raporu neden gözden kaçıyor

Konut alıcıları, milyonlarca liralık evlerde teknik ve hukuki riskleri inceleyen gayrimenkul risk değerleme raporunu çoğu zaman istemiyor.

Konut ve kira fiyatlarının yükseldiği dönemde ev sahibi olmak isteyenlerin karşılaştığı mali riskler de artıyor. Sektör temsilcileri, otomobil alırken ekspertiz yaptıran tüketicilerin, çok daha yüksek bedelli konut alımlarında aynı incelemeyi çoğu zaman tercih etmediğini belirtiyor.

Gayrimenkul risk değerleme raporu, satın alınması planlanan yapının teknik, hukuki ve piyasa koşulları açısından incelenmesini sağlıyor. Raporda binanın fiziksel durumu, resmi kayıtları ve bulunduğu bölgedeki değer göstergeleri birlikte ele alınıyor.

Arge Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Cem Gel, konut alımında ekspertiz bilincinin henüz yeterince yaygın olmadığını söyledi. Gel, insanların yaşamları boyunca birkaç kez otomobil değiştirebildiğini ve araç alırken kaporta ile motor gibi bölümleri kontrol ettirdiğini, ancak konut alımında benzer bir hassasiyetin gösterilmediğini belirtti.

Gel, değerleme raporunu gayrimenkulün durumunu bütün yönleriyle gösteren bir belge olarak tanımladı. “Değerleme raporu, gayrimenkulün röntgenini çeken şeffaf bir belgedir.” dedi.

Gel’in verdiği bilgilere göre inceleme sırasında yaklaşık 200 veri değerlendiriliyor. Bu veriler arasında binanın deprem riski, hukuki sorunları, kaçak imalatlar, tesisat durumu, enerji sınıfı ve kolon-kiriş yapısı bulunuyor.

Raporda yer alan tespitler, satın alma sonrasında ortaya çıkabilecek masrafların önceden görülmesine yardımcı oluyor. Kombinin arızalı çıkması, çatıda gider gerektiren bir sorun bulunması ya da yapılan tadilatın projeye uygun olmaması, ev sahibi olduktan sonra ek maliyet yaratabiliyor. Gel, raporun bu tür durumlarda alıcının karar sürecini güçlendirdiğini söyledi.

Değerleme çalışmaları üç ana başlıkta yürütülüyor. Hukuki ve imar incelemesinde belediyedeki resmi dosyalar, yapının projeye uygunluğu ve iskân durumu kontrol ediliyor. Bina hakkında yıkım kararı ya da kaçak yapılaşma bulunup bulunmadığı da araştırılıyor. Tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhler bu aşamada inceleniyor.

Fiziksel ve teknik değerlendirmede ise ilandaki metrekare ile yasal kullanım alanının uyumu, kullanılan malzemeler, yapının yaşı ve yıpranma durumu ele alınıyor. Deprem ve afet riskleriyle birlikte enerji kimlik sınıfı da rapora dahil ediliyor.

Konum ve piyasa incelemesinde çevredeki koşullar, ulaşım bağlantıları, arsa payı, olası kira getirisi ve yatırımın kendini amorti etme süresi değerlendiriliyor. Böylece alıcının yalnızca yapının durumunu değil, ödeyeceği bedelin piyasa koşullarıyla uyumunu da görmesi amaçlanıyor.

Sahadaki veri toplama işlemlerinde dijital uygulamaların kullanımı da yaygınlaşıyor. Gel, teknik verilerin yerli ve millî sunucularda çalışan yapay zekâ algoritmalarıyla analiz edildiğini söyledi. Bu yöntemle binaların kısa sürede 360 derece incelenebildiğini ve sonuçlara daha hızlı ulaşılabildiğini belirtti.

TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, kredili gayrimenkul satışlarında değerleme raporunun zorunlu olduğunu, bunun dışındaki satışlarda ise aynı zorunluluğun bulunmadığını ifade etti. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payının yaklaşık beşte bir olduğunu belirten Özelmacıklı, şirket taşınmazlarının da değerleme raporuna konu olabildiğini söyledi.

Özelmacıklı, bireysel alıcıların rapor talebinde fiyatın etkili olabildiğini belirtti. Ortalama 100 metrekarelik bir daire için ekspertiz bedelinin 16 bin 500 lira seviyesinde olduğunu, harç ve diğer maliyetlerle toplam tutarın yükseldiğini söyledi.

Otomobil ekspertizinin yaklaşık 5-6 bin lira seviyesinden başladığını aktaran Özelmacıklı, konut alıcılarının çoğunlukla binanın 1999 depremi öncesinde mi yoksa sonrasında mı yapıldığına baktığını belirtti. Düzenlemeler sonrasında inşa edilen yapılarda mühendislik özelliklerinin daha fazla dikkate alındığını ifade etti.

Gayrimenkul değerleme hizmetleri Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarifesine bağlı olarak yürütülüyor. 1-149 metrekare arasındaki konutlar için ücret 16 bin 500 liradan başlıyor. 5 bin metrekarenin üzerindeki taşınmazlarda bu tutar 55 bin 569 liraya kadar çıkıyor. Avrupa’da teknik ve finansal raporlamaların ortalama 1000 euro olduğu, Türkiye’de 1-149 metrekarelik konutlar için belirtilen başlangıç ücretinin 297 euroya karşılık geldiği ifade ediliyor.

Ahmet Cem Gel, konutun oturum ya da yatırım amacıyla alınmasından bağımsız olarak risk değerleme raporu hazırlanmasını önerdi. Raporda binadaki olası risklerin yanı sıra bölgedeki gerçek rayiçlerin de dikkate alındığını ve bunun doğru fiyatın belirlenmesine katkı sağladığını söyledi.

İstanbul Ticaret Odası Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, resmi değerleme raporuna ihtiyaç duyulduğunda SPK’ya bağlı firmaların hizmet verdiğini belirtti. Akdoğan, bilinçli tüketicilerin konut alırken ekspertiz raporu istediğini, belediyelerden de talep edilmesi halinde imar ve ruhsat bilgileri alınabildiğini söyledi. Yetki belgeli emlak işletmelerinin bu raporlara erişebilmesinin alıcılara hizmet sağlayacağını ifade etti.

Gel ayrıca konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun gerisinde kaldığını belirtti. Reel getirinin düşmesine rağmen ihtiyaç amacıyla konut almak isteyenler açısından daha dengeli bir ortam oluştuğunu söyleyen Gel, doğru konut ve uygun finansman bulunduğunda alım kararının ertelenmemesi gerektiğini ifade etti.